2007年第二季度随州城区房地产市场分析报告 |
| 一、房地产市场主要指标发展状况 1 、商品房供给 （ 1 ）商品房供给总况 2007 年第二季度，随州城区商品房预售批准 4 个项目，相比去年 13 个减少 9 个，减幅 69.23% ，可售面积 13.35 万平方米，比去年同期下降 39.95% ，其中住宅 5.97 万平方米。占可售总面积的 44.72% 。 （ 2 ）商品住宅供给套型结构情况 商品住宅供给套型结构如下表所示 单位：万平方米、套、 %
2 、商品房交易 （ 1 ）商品房交易总况 以合同备案登记反映的二和度城区商品房交易面积 6.21 万平方米，其中住宅 4.16 万平方米，比去年同期减少 57.51 % 。 （ 2 ）各类物业交易情况 各类物业交易面积及其所占比例如下表如示： 单位：万平方米、 %
（ 3 ）商品房交易套型结构情况 商品住宅交易不同套型结构及比例如下表所示： 单位：万平方米、套、 %
（ 4 ）商品住宅购买人群情况 商品房住宅购买人群情况如下表所示 单位：万平方米、套、 %
以合同登记备案反映的二季度随州城区商品房平均价格为 1546 元 / 平方米，商业用房平均交易价格为 3133 元 / 平方米，车库平均交易价格为 1915 元 / 平方米。 二、房地产市场发展主要特点及形成原因分析 1 、商品房供给减少。 二季度我市城区商品房供应量比去年同期相比减少了 8.88 万平方米，减幅近 40% ，住宅供应量仅 5.97 万平方米，减幅在 60% 以上。供给量大幅下降、商品住宅房源不足的主要原因：一是去年前三季度我市城区房地产开发用地供给不足，加上受城区规划管理政策调整的影响，导致在建项目少；二是去年城区商品住宅交易十分活跃，消化了大量房源。 2 、商品住宅交易大幅下降。 二季度城区商品住宅交易量比去年同期减少 5.63 万平方米，减幅接近 60% 。分析原因，一是住宅刚性需求下降，我市积累已久的住房需求，尤其是城区需求在过去三年得到了较充分的释放，新的需求形成需要一个过程。对比 2006 年四季度及 2007 年一、二季度购买人群所占比例可以看出，城区人群所占比例分别为 61.68% 、 53% 、 48.8% ，呈不断下降趋势，本市其他人群比例分别为 34.27% 、 41% 、 44.71% ，呈逐步上升趋势。我市曾都区 30 多万在外打工人群将可能成为城区新增住房需求的主导力量；二是房价上涨，入市门槛提高。城区 目前平均每套住宅的价格在 20 万元以上，一般工薪家庭供房已比较吃力；三是住宅投资性需求受到暂时抑制。 3 、房价持续大幅上涨。 考虑到有房改房及拆迁安置房混在其中，影响了住宅价格的统计，为更全面准确反映我市房价走势，这里以市场调查获得的中间楼层住宅的期房价格变动情况来分析。目前我市城区房地产市场没有细分，产品单一，基本都是普通商品住宅，且房价的地段差很小，因此，中间楼层住宅的一般售价有很强的代表性。今年 1 月初，城区商品住宅售价在每平方米 1500 元左右， 3 月底在每平方米 1650 元左右， 6 月底多层在每平方米 1920 元左右、高层在 1800 元左右，半年时间每平方米涨了 400 多元。分析原因主要有以下几点：一是商品住宅房源太少，市场缺乏应有的竞争；二是地价上涨，引发了对房价上涨的预期。受房价上涨的拉动，自去年下半年开始，我市城区新增房地产开发用地价格大幅上涨，平均每亩在 45 万元以上，楼面地价在 440 元以上，上涨了一倍多；三是房地产开发用地清理等政策性原因。 |